現(xiàn)為《中國房地產(chǎn)報》副主編。
鐘志明先生簡介:
美國倫士里理工學(xué)院土木工程碩士;美國西北大學(xué)土木工程博士;千禧國際顧問公司總裁;中國建設(shè)部駐美高級顧問;中國冶金工業(yè)局駐美高級顧問。
毛昭寧先生簡介:
美國倫士里理工學(xué)院建筑學(xué)士;美國培施大學(xué)企業(yè)管理碩士;前任NewCastleBuilders,Inc.總裁;在紐約WestchesterCounty有十八年以上設(shè)計及營造高級住宅的經(jīng)驗(yàn)。
時副總:縱觀q*現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,美國的房地產(chǎn)無論從設(shè)計、施工、裝飾以至經(jīng)營理念,都在相當(dāng)長時間里引領(lǐng)著世界潮流,這對蓬勃發(fā)展、正在走向成熟的中國房地產(chǎn)業(yè)頗有裨益。在此,我拋磚引玉,s*先請二位談?wù)劽绹康禺a(chǎn)市場的特點(diǎn)和發(fā)展。
毛先生:在美國,通常把房地產(chǎn)市場分為四部分:
●用于出售的獨(dú)立住宅(SINGLEHOUSE)
●用于出售的普通公寓(APARTMENT)
●用于出售的高級公寓(CONDOMINIUMSorCOOPERATIVES)
●用于出售的“小城鎮(zhèn)住宅”(TOWNHOUSE),這是一種把不超過8個的單獨(dú)住宅橫向相連而建的住宅建筑方式。
美國每年建造100萬到180萬平方米的住宅。獨(dú)立住宅是z*為普遍的。近些年,TOWNHOUSE和高級公寓的數(shù)量有較大增長。
鐘先生:毛先生在總體上描述了美國的房地產(chǎn)市場和住宅分類。實(shí)現(xiàn)“美國夢”的第一步就是擁有屬于自己的住宅。現(xiàn)今有這樣一種傾向:獨(dú)立住宅建造的占地面積越來越小。設(shè)計理念似乎回到了18世紀(jì)和19世紀(jì)初。大多數(shù)情況下一英畝地建有六到八套住宅。而這種設(shè)計并沒有降低住宅的使用面積,它們依然超過300平方米,帶有四個起居室和兩三個車庫。
如今在美國,TOWNHOUSE也非常流行,這種建筑相鄰的住宅通過共有一到兩面墻相連,但是依然維持著獨(dú)立住宅的特征。這種住宅強(qiáng)烈地吸引著那些剛開始工作,但還沒有足夠收入去購買獨(dú)立住宅的年輕人,也吸引著那些已經(jīng)沒有足夠精力或興趣去維護(hù)他們自己的草坪的老人們。
3層或更高的多層住宅根據(jù)占有方式的不同,市場上主要分為兩種類型:普通公寓和高級公寓。其中被出租的稱為普通公寓,其分為花園式公寓(3層~4層)和中、高層公寓,中層一般在6層~8層,高層可達(dá)30到40層。超過3層的公寓需要裝電梯。當(dāng)多層住宅被以個人購買的方式占有時,稱為高級公寓。
您在美國對KINGFARM的參觀中已看到了在擁有學(xué)校、購物中心、商業(yè)中心、湖泊、植物群等的大型社區(qū)中使用的混合設(shè)計方式。它盡可能多地做到自我包含。換句話說,它使自己成為一個您不用離開它一步就可以做任何事的大社區(qū)。
時副總:由于從事不同職業(yè),經(jīng)濟(jì)狀況有差異,美國的不同階層所擁有的住房有何差別?
毛先生:中美兩國的國情差異很大,兩國人居面積較為懸殊。但有一點(diǎn)是相同的,那就是美國開發(fā)商在計劃開發(fā)時也是基于經(jīng)濟(jì)條件所決定的特定購買群體。某些開發(fā)商面向高收入群體,建設(shè)的住宅不低于450平米,一般超過四居室,住宅面積沒有上限。他們每年并不開發(fā)太多這種住宅,很少超過50個項(xiàng)目;另一些開發(fā)商則面對中產(chǎn)階層,一套四居室的住宅通常不會超過300平米,開發(fā)商們每人每年會有數(shù)百個這樣的項(xiàng)目;而面向低于中產(chǎn)階層收入的人們,一般開發(fā)150平米左右的三居室住宅,TOWMHOUSE的形式就很合適。公寓出租則是面向各個收入階層的,租金從低到高都有,例如一套100平米左右的公寓,每月租金在阿拉巴馬州只需800美元,而在紐約則需5000美元。
時副總:今年初,北京有關(guān)負(fù)責(zé)人稱:要逐步取消毛坯房,接踵而至的問題很多,如個性化需求等,我很想了一下解美國人對住宅的需求?
毛先生:我從室內(nèi)裝飾這一角度談?wù)勀倪@一問題。這里必須說明,中國和美國房地產(chǎn)交易z*大的不同之處在于:在中國,人們購買的是“不完善住宅”(毛坯房),而在美國,開發(fā)商交付銷售商的必須是“完整住宅”,即業(yè)已完成了浴室、廚房、地面、墻壁和門窗的裝飾以及房屋粉刷的住宅,這些都是房屋的基本要素。出售毛坯房是違法的,只有完整的住宅才可能得到產(chǎn)權(quán)證(CO)
鐘先生:毛先生對這個問題作了非常好的回答。我想要補(bǔ)充的是房屋內(nèi)部裝修是買者個人的口味和經(jīng)濟(jì)支付能力的體現(xiàn)。當(dāng)你購買一套住宅,同時也就意味著購買了建設(shè)者的建議:墻壁、門窗的顏色和浴室、廚房的構(gòu)造等。毛先生提到美國法律規(guī)定在交易結(jié)束之前,房屋應(yīng)該在居住條件上達(dá)到買者合意的程度。過去,建筑商會提供選擇給買者,現(xiàn)在建筑商們提供更大范圍的選擇,但是收費(fèi)也更高。如果消費(fèi)者提出了要求,幾乎沒有得不到滿足的。
時副總:現(xiàn)今,中國的政府主管部門正致力于提高辦事效率,從各方面給從業(yè)者提供一個更好的環(huán)境。美國發(fā)展商項(xiàng)目申報的程序及如何繳納稅費(fèi)?
毛先生:由于美國這個聯(lián)邦制國家的法律特點(diǎn),稅費(fèi)問題在不同的州有很大差別。但在房地產(chǎn)開發(fā)過程中并沒有特別的(不同于其他商業(yè)過程的)稅費(fèi)。開發(fā)商們?yōu)榱隧?xiàng)目的進(jìn)行而購買各種材料,這種購買行為需要繳納營業(yè)稅,而這些稅費(fèi)通常會被加進(jìn)住宅的售價中。消費(fèi)者在購房時則不需要繳納任何附加的稅費(fèi)。當(dāng)開發(fā)商從出售房屋中獲得利潤后,他必須向所有人一樣繳納另外的所得稅。
鐘先生:在美國有各種形式的稅費(fèi)。在房地產(chǎn)方面包括各種原料的營業(yè)稅、產(chǎn)品購買稅、物業(yè)出售稅,所有與這個全部的開發(fā)和交易過程(從一塊空地到被居民占有的住宅)有關(guān)的人所要求交付的營業(yè)稅和建筑商或開發(fā)商房屋出售的收益稅覆蓋了這個過程的絕大部分。
時副總:隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,中國人對住宅要求日漸提高,在住宅產(chǎn)業(yè)化實(shí)施的過程中,住宅部品進(jìn)入了一個淘汰落后、增加科技含量的階段,這使住宅部品更能充分體現(xiàn)功能性和優(yōu)越性。請二位談?wù)効萍荚诿绹≌械倪\(yùn)用。
鐘先生:美國的建筑業(yè)在各種貿(mào)易行業(yè)中是非常守舊的。當(dāng)需要在工程中使用某一類技術(shù)時,他們傾向于使用已經(jīng)實(shí)踐多年的技術(shù)。雖然不是所有新技術(shù)都很昂貴,但是人們總是感覺新技術(shù)會很昂貴,因此會升高房屋的售價,從而給銷售帶來難度。新技術(shù)在剛剛開始應(yīng)用時尤其昂貴,但是當(dāng)這種應(yīng)用形成數(shù)量上的規(guī)模,就會使費(fèi)用降低從而使其技術(shù)變得很有吸引力。然而,既使有些新技術(shù)在開始應(yīng)用時也不是很貴,但美國建筑界已經(jīng)形成了機(jī)械地拒絕新技術(shù)的心理,而不是給予公平的嘗試機(jī)會。
毛先生:事實(shí)上,在美國,住宅業(yè)中的新技術(shù)被認(rèn)為是“低科技”,不屬于高科技的范疇。開發(fā)商們并不是積極地去采用新技術(shù),這種現(xiàn)象是這個自由的市場造成的。不過我還是可以列出一些有趣的條目給您:
●與能源相關(guān)聯(lián)的發(fā)展是很重要的。為了保持熱能,我們改進(jìn)了隔熱方法,使用雙層的門和窗戶,使用電腦激活的溫控裝置。當(dāng)我們不需要風(fēng)或空調(diào)時,可以隨意關(guān)閉。
●乙烯基技術(shù)的運(yùn)用改進(jìn)了我們的地板材料,這使得我們的房屋保持干燥,阻止了濕氣的滲透。
●我們的森林資源正在逐步被耗盡,木材變得越來越貴。因此,我們開始使用輕型鋼材來建筑房屋——像使用木材一樣。一棟需要100株樹木才能建好的房屋,6輛報廢汽車的鋼材經(jīng)過再利用就可以建成。
z*后,我想再次表達(dá)我的觀點(diǎn):銷售“完整住宅”對于保護(hù)中國的消費(fèi)者是非常重要的,建議毛坯房的銷售在全國范圍內(nèi)被停止。
時副總:謝謝你們對美國房地產(chǎn)業(yè)的介紹,你們的真知灼見對中國同行們一定會大有啟發(fā)。
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