【中國(guó)制冷網(wǎng)】魯君四的地產(chǎn)野心很早就已展露，但在脫離格力集團(tuán)后，格力地產(chǎn)主業(yè)多年不振，股價(jià)飛漲又被質(zhì)疑為“蹭熱點(diǎn)炒作”，董明珠多年前說(shuō)的話可能應(yīng)驗(yàn)了。

　　在董事長(zhǎng)魯君四因涉嫌內(nèi)幕交易被立案調(diào)查后，格力地產(chǎn)股價(jià)急速下墜。

　　1月6日，格力地產(chǎn)（600185.SH）披露股票交易異常波動(dòng)公告，稱公司股票于2020年12月31日、2021年1月4日、2021年1月5日連續(xù)3個(gè)交易日內(nèi)日收盤價(jià)格跌幅偏離值累計(jì)達(dá)到20%。

　　截至1月6日收盤，格力地產(chǎn)微幅小跌，總市值為116.25億元，與12月30日收盤市值147.99億相比，總市值已蒸發(fā)近31.74億元，縮水21.45%。

　　相較于近日的大幅下挫，格力地產(chǎn)股價(jià)在去年曾一度拉出8個(gè)漲停，背后是魯君四到處奔走，接連為公司注入口罩、免稅等熱點(diǎn)概念，也被外界質(zhì)疑“借概念推高股價(jià)”。

　　如今，隨著魯君四被調(diào)查，這家曾是格力電器“兄弟”的地產(chǎn)企業(yè)，會(huì)面臨怎樣的變局？

　　格力集團(tuán)親兒子“出走”

　　據(jù)公開資料顯示，2004年，時(shí)任格力集團(tuán)副總裁的魯君四出任房地產(chǎn)專責(zé)工作小組組長(zhǎng)。當(dāng)時(shí)，格力集團(tuán)的房地產(chǎn)板塊僅有7位員工，辦公場(chǎng)地僅9平方米。

　　當(dāng)時(shí)，格力地產(chǎn)和格力電器都是格力集團(tuán)的“親兒子”。彼時(shí)，“大兒子”格力電器在家電行業(yè)早已是風(fēng)生水起，2003年之后，營(yíng)收持續(xù)超百億規(guī)模。相比之下，格力地產(chǎn)在當(dāng)時(shí)的營(yíng)收尚難以突破10億。

　　在魯君四的推動(dòng)下，格力地產(chǎn)鉚足勁頭追趕市場(chǎng)。2009年，格力地產(chǎn)借殼海星科技上市，以此拓寬融資渠道。

　　直至2015年1月，格力地產(chǎn)與珠海國(guó)資委新設(shè)立的全資子公司海投公司簽署《國(guó)有產(chǎn)權(quán)無(wú)償劃轉(zhuǎn)協(xié)議書》，將格力集團(tuán)持有的格力地產(chǎn)3億股股權(quán)無(wú)償劃轉(zhuǎn)給海投公司。這也意味著，格力地產(chǎn)正式出走，脫離格力集團(tuán)體系。

　　格力地產(chǎn)“出走”背后，或許存在董明珠對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的“輕視”。

　　2012年5月至2016年10月，董明珠任格力集團(tuán)董事長(zhǎng)一職。當(dāng)時(shí)的董明珠，堅(jiān)守格力電器的金字招牌。在此期間，格力地產(chǎn)營(yíng)收已然達(dá)到千億規(guī)模，而格力地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入則在20億前后徘徊。

　　在2014年夏季達(dá)沃斯論壇上，董明珠放言，“格力走專業(yè)化道路，絕不做投機(jī)生意。房地產(chǎn)行業(yè)賺錢太多、太快，很容易就讓人將奉獻(xiàn)的精神丟掉。”說(shuō)這番話時(shí)，格力地產(chǎn)仍處于董明珠的管控之下。

　　不過(guò)，盡管受到董明珠掣肘，魯君四時(shí)任格力地產(chǎn)董事長(zhǎng)、法人、總裁，及格力集團(tuán)副董事長(zhǎng)、珠海投資控股有限公司董事長(zhǎng)等職位，其在格力集團(tuán)仍有一定話語(yǔ)權(quán)。

　　2012年，格力地產(chǎn)走出珠海，當(dāng)年3月，啟動(dòng)重慶兩江新區(qū)總部基地項(xiàng)目。

　　魯君四的多元化產(chǎn)業(yè)布局野心在2013、2014年兩年間得到實(shí)現(xiàn)。

　　兩年間布局了海洋經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)（洪灣中心漁港發(fā)展有限公司）、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（萬(wàn)山靜云酒店、格力船務(wù)公司）、教育產(chǎn)業(yè)（茵卓小學(xué)落成）、旅游產(chǎn)業(yè)（珠海竹洲水鄉(xiāng)項(xiàng)目）、金融產(chǎn)業(yè)（?？亟鹑谏暇€），還高價(jià)拿下上海浦東新區(qū)前灘地塊。

　　如今看來(lái)，格力地產(chǎn)前期的積極動(dòng)作，是為2015年5月納入珠海投資控股有限公司，獲得全新的國(guó)資發(fā)展平臺(tái)，達(dá)到“去格力化”而做的準(zhǔn)備。

　　魯君四“脫韁”之后，2016年，格力地產(chǎn)物業(yè)掛牌新三板。此外，還相繼成立了英國(guó)、美國(guó)、香港等地的公司，以此拓寬海內(nèi)外市場(chǎng)版圖。

　　與此同時(shí)，魯君四還玩起了金融杠桿。

　　格力地產(chǎn)在2016年8月發(fā)行30萬(wàn)元非公開發(fā)行股票，資金用于珠海香洲港區(qū)域綜合整治工程、洪灣漁港工程、格力海岸游艇會(huì)等重要城市建設(shè)項(xiàng)目，并簽下“若其二級(jí)市場(chǎng)收盤價(jià)未達(dá)一定條件，珠海投資需向定增對(duì)象購(gòu)買其所持定增股份”的“兜底協(xié)議”。

　　而這份“兜底協(xié)議”，成為魯君四為自己埋下的一個(gè)雷。

　　地產(chǎn)主業(yè)不振

　　獨(dú)立后的魯君四，展露出快速發(fā)展的龐大野心。奈何多年來(lái)，格力地產(chǎn)仍無(wú)法脫離“缺錢”的困局。

　　雖然先后拿下港珠澳大橋珠澳口岸人工島、香爐灣、美麗灣沙灘修復(fù)、港珠渙大橋珠海公路口岸等大型城市建設(shè)項(xiàng)目，格力地產(chǎn)的業(yè)績(jī)并未出現(xiàn)快速上揚(yáng)。

　　2016年-2019年，格力地產(chǎn)的營(yíng)收從31.2億緩慢爬升至41.9億，凈利潤(rùn)還出現(xiàn)萎縮，從6.01億降至5.26億。資產(chǎn)負(fù)債率則逐年攀升，從72.10%上升至75.92%，負(fù)債壓力顯現(xiàn)。

　　2020年中報(bào)顯示，格力地產(chǎn)踩中“三條紅線”。

　　格力地產(chǎn)如今財(cái)務(wù)緊張，還要追溯到魯君四激進(jìn)的地產(chǎn)夢(mèng)。

　　2014年12月，格力地產(chǎn)進(jìn)軍上海，便以樓面價(jià)65832元/平方米拿下當(dāng)時(shí)的上海浦東前灘單價(jià)“地王”32-01地塊。時(shí)至今日，該地塊仍處于開發(fā)階段，并未入市。而上海浦東前灘38-01地塊則在2018年封頂。如今，地價(jià)攀升，而格力地產(chǎn)在上海浦東前灘項(xiàng)目仍未發(fā)售，因而被質(zhì)疑有“捂地”之嫌。

　　2014年后，格力地產(chǎn)豪奪上海、珠海等地的高價(jià)地塊及地王，卻因周轉(zhuǎn)不及，致現(xiàn)金流緊張。

　　至2016年之后，格力地產(chǎn)已鮮少在房地產(chǎn)市場(chǎng)拿過(guò)宅地。

　　到了2020年上半年，格力地產(chǎn)中報(bào)顯示，房地產(chǎn)板塊實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入26.55億元，較上年同期增長(zhǎng)111.66%。但實(shí)際上，大多為先前的土儲(chǔ)兌現(xiàn)所致。

　　從格力地產(chǎn)2019年披露的土儲(chǔ)情況看，規(guī)模仍較小，其待開發(fā)土儲(chǔ)僅分布在珠海與重慶，共計(jì)約48.48萬(wàn)平方米。加之今年在海南三亞拿下的3.3萬(wàn)平方米土地，格力地產(chǎn)土儲(chǔ)量仍遠(yuǎn)不足百萬(wàn)平方米。

　　在58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波看來(lái)，格力地產(chǎn)整體去化速度偏慢，帶來(lái)的直接影響就是回款變慢以及銷售收入結(jié)轉(zhuǎn)慢，不但增加了公司的現(xiàn)金流壓力，同步會(huì)影響到企業(yè)后續(xù)拿地的節(jié)奏以及開發(fā)進(jìn)度。

　　從持續(xù)發(fā)展的角度看，在市場(chǎng)高價(jià)地頻出的背景下，如果格力地產(chǎn)一直持續(xù)呈現(xiàn)現(xiàn)金流緊缺、低土儲(chǔ)狀況，不增加土儲(chǔ)、開發(fā)項(xiàng)目，難以實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)營(yíng)收高增長(zhǎng)。

　　蹭“網(wǎng)紅概念”，最終一場(chǎng)空？

　　在地產(chǎn)主業(yè)營(yíng)收增長(zhǎng)緩慢之下，魯君四寄望于跨界業(yè)務(wù)，以振興格力地產(chǎn)。

　　除房產(chǎn)外，格力地產(chǎn)還覆蓋了口岸、海洋、金融、教育、旅游、酒店、農(nóng)業(yè)等多個(gè)領(lǐng)域。魯君四曾在2016年公開表示：“格力地產(chǎn)已不是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)商，未來(lái)將變?yōu)槌鞘芯C合運(yùn)營(yíng)商和資本管理者，時(shí)機(jī)成熟時(shí)，格力地產(chǎn)或?qū)⒏拿?rdquo;

　　不過(guò)，魯君四始終沒(méi)有等來(lái)那個(gè)“成熟時(shí)機(jī)”。

　　2020年伊始，除了地產(chǎn)主業(yè)之外，格力地產(chǎn)跨界押注其它行業(yè)，甚至憑借多個(gè)“網(wǎng)紅”概念板塊，成為熱門股。

　　2020年2月，新冠疫情爆發(fā)，格力地產(chǎn)成立珠海高格醫(yī)療科技有限公司，生產(chǎn)“口罩”等醫(yī)用物資，高調(diào)宣告“全年口罩出口一億片”。

　　同年5月，格力地產(chǎn)擬向珠海市國(guó)資委、城建集團(tuán)定向發(fā)行股份并支付現(xiàn)金，購(gòu)買其持有的免稅集團(tuán)100%股權(quán)。如果重組成功，格力地產(chǎn)將成為繼中國(guó)國(guó)旅后國(guó)內(nèi)第二家免稅上市企業(yè)。受“免稅概念”影響，格力地產(chǎn)股價(jià)連續(xù)拉出八個(gè)漲停。

　　去年9月7日，在土地市場(chǎng)鮮少露面的格力地產(chǎn)，在三亞力挫上海人壽、魯能、華潤(rùn)、寶龍等10家房企，以總價(jià)16.51億元拿下三亞“免稅概念”地塊。

　　半個(gè)月后的9月21日，魯君四攜格力地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)前往貴州，與茅臺(tái)集團(tuán)置業(yè)公司簽署合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，雙方將在探索合作機(jī)制、創(chuàng)新供應(yīng)體系、發(fā)展文化旅游產(chǎn)業(yè)等方面深化合作。這其中，便涉及茅臺(tái)在格力地產(chǎn)免稅平臺(tái)的產(chǎn)品合作及地產(chǎn)文旅產(chǎn)業(yè)兩大板塊。

　　單是2020年，格力便蹭上了“口罩”“免稅”“茅臺(tái)”概念，雖在一定時(shí)間內(nèi)起到快速拉動(dòng)股價(jià)的作用，卻陷入口碑危機(jī)。

　　多元化動(dòng)作被質(zhì)疑蹭熱點(diǎn)抬高股價(jià)。在2020年2月、6月，格力地產(chǎn)分別因“口罩”、“免稅”概念，遭到上交所問(wèn)詢。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這也是本次魯君四受到調(diào)查的原因之一。

　　去年3月17日，針對(duì)“口罩事件”，上交所對(duì)格力地產(chǎn)發(fā)出問(wèn)詢函，要求其說(shuō)明是否存在利用市場(chǎng)熱點(diǎn)信息影響股價(jià)的情況。對(duì)此，格力地產(chǎn)回復(fù)承認(rèn)公司存在信披違規(guī)，其表示，前述“口罩產(chǎn)能、積極推進(jìn)出口業(yè)務(wù)”等信息是高格銷售口罩銷售負(fù)責(zé)人不熟悉信息披露規(guī)則等信息。并承認(rèn)該信息發(fā)布不符合《股票上市規(guī)則》的信息披露規(guī)定。

　　▲格力地產(chǎn)近一年來(lái)股價(jià)表現(xiàn)。

　　在“免稅概念”推高股價(jià)之后，去年6月3日，格力地產(chǎn)收到上交所問(wèn)詢函，問(wèn)詢函內(nèi)容包括要求公司自查前期提交的內(nèi)幕信息知情人名單是否完整、是否存在內(nèi)幕交易情況。

　　格力地產(chǎn)在回復(fù)函中表示，不存在公開或泄漏相關(guān)信息的情形，亦不存在利用本次重組的內(nèi)幕信息進(jìn)行內(nèi)幕交易或操縱市場(chǎng)的情形。

　　去年11月23日，格力地產(chǎn)和魯君四因未盡職履行信披義務(wù)被上交所通報(bào)批評(píng)，并記入上市公司誠(chéng)信檔案，涉及2016年8月與6個(gè)定增對(duì)象要求簽署的 “兜底協(xié)議”。

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝指出，格力地產(chǎn)各個(gè)板塊沒(méi)有核心競(jìng)爭(zhēng)力，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中疲態(tài)盡顯。房地產(chǎn)、海洋經(jīng)濟(jì)、口岸經(jīng)濟(jì)、服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代金融，這幾項(xiàng)業(yè)務(wù)之間關(guān)系不大，難以形成協(xié)同效應(yīng)。

　　值得注意的是，格力地產(chǎn)寄希望的“免稅”業(yè)務(wù)，因本次立案調(diào)查事件，存在被暫停或終止的風(fēng)險(xiǎn)。

　　格力地產(chǎn)目前遭遇的一切，似乎正在應(yīng)驗(yàn)董明珠所說(shuō)的話，“一家企業(yè)的戰(zhàn)略一定要清晰，不是什么賺錢你就做什么，也不是誰(shuí)做房地產(chǎn)都可以”。